German office market: focus on premium space 

The listed real estate group Aroundtown, for example, is reporting an 8% increase in demand for office space in 2025. At the same time, the company is responding to changing market conditions: Where traditional office space is more difficult to let, it is increasingly turning to conversions into serviced apartments or planning new data centers(Reuters). This pragmatic approach shows how flexibly the market is adapting to changing demand profiles and how important it is to develop buildings in such a way that they can continue to be used for different purposes in the future.

The major market reports also confirm this trend. According to the latest JLL Office Report, around 1.4 million square meters of office space were let in Germany's top 7 cities in the first half of 2025 - an increase of 9% compared to the previous year. Of particular interest: prime rents rose sharply, by 12 % in Munich and 11 % in Frankfurt(JLL). This shows that there is still strong demand for high-quality space, while secondary locations and less expensive properties are coming under increasing pressure.

At the same time, construction activity remains at a high level. In Berlin alone, over one million square meters of office space is currently under construction. Even if pre-letting rates are only between 36% and 60% in some cases, this signals strong confidence in the long-term significance of the office market(Cushman & Wakefield). This means for project developers: New space must not only be of convincing quality, but must also be flexible in its use in order to survive on the market in the long term.

This clearly distinguishes the German trend from what we see in New York. While quality of experience, services and campus concepts dominate there, the focus here in Germany is more on quality, efficiency and conversion. For investors and developers, this means that success is achieved less through spectacular staging and more through clear management, economic stability and intelligent utilization concepts.

PROBIS in aktuellen Büroprojekten

DER Bogen, München: Ein repräsentatives Büroensemble in Bogenhausen mit einer Gesamtfläche von rund 42.000 m² oberirdischer Büro-und Gastronomienutzung sowie zusätzlichen Flächen in drei Untergeschossen. Ergänzt wird das Projekt durch eine Tiefgarage mit 392 Pkw- und 246 Fahrradstellplätzen. Entwickelt von der Giesecke + Devrient Immobilien Management GmbH, entworfen von Henn Architekten, und realisiert auf einem Grundstück von knapp 34.000 m², entsteht hier ein Multi-Tenant-Objekt mit hoher Aufenthaltsqualität und nachhaltiger Gebäudetechnik. PROBIS wurde mit dem Baumonitoring beauftragt und erstellt monatliche Reports zu Kosten, Terminen, Qualitäten und Projektorganisation, die als Grundlage für die Auszahlung der Kredittranchen dienen.

ANNI, München: Ein großmaßstäbiges Büroensemble in der St.-Martin-Straße mit rund 60.000 m² Nutzfläche, ursprünglich für einen Siemens-Campus errichtet und von der „School of Richard Meier“ entworfen. Das Projekt umfasst die Modernisierung, bauliche Ergänzungen (u. a. Dachgeschossaufbauten), Neubauten und die Erneuerung der Außenanlagen – mit einem Investitionsvolumen von rund 130 Mio. EUR. Die Finanzierung erfolgt durch ein Konsortium unter Führung der Deutschen Pfandbriefbank AG. PROBIS wurde mit dem Baumonitoring beauftragt und erstellt monatliche Reports zu Kosten, Terminen, Qualitäten und Projektorganisation, die den Anforderungen von MaRisk und BCBS239 entsprechen. Damit gewährleistet PROBIS maximale Transparenz für Finanzierer und Projektbeteiligte während der gesamten Laufzeit.

Conclusion

Während in den USA Erlebnisräume entstehen, setzt Deutschland auf Qualität, Effizienz und flexible Nutzung. Mit Projekten wie DER Bogen und ANNI in München zeigt PROBIS, wie moderne Büroprojekte erfolgreich gesteuert werden können – wirtschaftlich transparent, nachhaltig und mit einemklaren Fokus auf die Zukunftsfähigkeit der Arbeitswelten.

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